Φόρος μεταβίβασης 15%: Δεν αρκεί να περιορίζουμε τη ζήτηση - πρέπει να δημιουργήσουμε νέα κατοικία
Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% για την αγορά κατοικιών από συγκεκριμένες κατηγορίες φυσικών προσώπων τρίτων χωρών αποτελεί μία από τις ουσιαστικά νέες παρεμβάσεις που ανακοινώθηκαν στη ΔΕΘ για την αγορά ακινήτων
Snapshot
- Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για αγοραστές από τρίτες χώρες περιορίζει τη ζήτηση αλλά δεν δημιουργεί νέα προσφορά κατοικίας.
- Η Ελλάδα πρέπει να προσελκύει ξένα κεφάλαια με στοχευμένες επενδύσεις που δημιουργούν νέο οικιστικό απόθεμα και αναβαθμίζουν ανενεργά κτίρια.
- Η νέα ρύθμιση επηρεάζει ευρύτερα αγοραστές τρίτων χωρών και όχι μόνο όσους επιδιώκουν Golden Visa, απαιτώντας προσεκτική αξιολόγηση των επιπτώσεων.
- Η επιτυχία της φορολογικής αλλαγής θα κριθεί από την αποτελεσματική μείωση των πιέσεων στην αγορά χωρίς να αποδυναμώσει παραγωγικές επενδύσεις ή την ελκυστικότητα της χώρας.
- Απαιτείται μια συνολική πολιτική που συνδυάζει διαχείριση ζήτησης με αύξηση προσφοράς μέσω ενεργοποίησης κλειστών κατοικιών και νέων κατασκευών.
Η αύξηση της φορολογίας στους αγοραστές τρίτων χωρών δεν δημιουργεί νέο οικιστικό απόθεμα. Η πρόκληση είναι να ανακατευθύνουμε περισσότερα επενδυτικά κεφάλαια σε αλλαγές χρήσης, ανενεργά κτίρια και επενδύσεις που αυξάνουν πραγματικά την προσφορά κατοικίας.
Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% για την αγορά κατοικιών από συγκεκριμένες κατηγορίες φυσικών προσώπων τρίτων χωρών αποτελεί μία από τις ουσιαστικά νέες παρεμβάσεις που ανακοινώθηκαν στη ΔΕΘ για την αγορά ακινήτων.
Η κυβερνητική στόχευση είναι σαφής: να περιοριστεί μέρος της εξωτερικής ζήτησης κατοικιών και, κατ’ επέκταση, η πίεση που αυτή μπορεί να ασκεί στις τιμές και στην πρόσβαση των μονίμων κατοίκων στη στέγη. Η νέα ρύθμιση αφορά κατοικίες και προβλέπει συντελεστή 15%, ο οποίος διαμορφώνεται σε 15,45% συνυπολογίζοντας την εισφορά υπέρ δήμων.
Πρόκειται, επομένως, για ένα μέτρο με σαφή στεγαστική διάσταση.
Θεωρώ, όμως, ότι πρέπει να είμαστε ακριβείς ως προς το τι μπορεί να επιτύχει.
Μπορεί να επηρεάσει τη ζήτηση. Δεν δημιουργεί, όμως, από μόνο του νέα προσφορά κατοικίας.
Και αυτή η διάκριση είναι κρίσιμη.
Ρύθμιση της ζήτησης - όχι αύξηση της προσφοράς
Σε περιοχές όπου η ζήτηση από επενδυτές τρίτων χωρών έχει σημαντική παρουσία, η αύξηση του φορολογικού κόστους μπορεί πράγματι να επηρεάσει μέρος των επενδυτικών αποφάσεων και να περιορίσει ορισμένες συναλλαγές.
Δεν πρέπει, όμως, να θεωρήσουμε αυτονόητο ότι η σημαντική αύξηση του φορολογικού συντελεστή από 3% σε 15% θα οδηγήσει αυτόματα σε ανάλογη αποκλιμάκωση των τιμών κατοικίας.
Η αγορά ακινήτων δεν λειτουργεί με έναν μόνο παράγοντα.
Οι τιμές διαμορφώνονται από τη σχέση προσφοράς και ζήτησης, το κόστος κατασκευής, τη διαθεσιμότητα οικοπέδων και κατοικιών, το διαθέσιμο απόθεμα, τη χρηματοδότηση, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, την εγχώρια και διεθνή επενδυτική ζήτηση και, βεβαίως, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε τοπικής αγοράς.
Για τον λόγο αυτό, η αποτελεσματικότητα του μέτρου θα πρέπει να αξιολογηθεί στην πράξη και με πραγματικά δεδομένα.
Η μεταβολή του κόστους είναι σημαντική
Για τον επενδυτή που υπάγεται στη νέα ρύθμιση, η αλλαγή δεν είναι οριακή.
Ενδεικτικά, σε φορολογητέα αξία κατοικίας 250.000 ευρώ, ο κύριος φόρος μεταβίβασης από περίπου 7.500 ευρώ με συντελεστή 3% διαμορφώνεται σε 37.500 ευρώ με συντελεστή 15%.
· Στις 400.000 ευρώ, από 12.000 ευρώ φτάνει στις 60.000 ευρώ.
· Στις 800.000 ευρώ, από 24.000 ευρώ φτάνει στις 120.000 ευρώ.
Άρα, μιλάμε για μία ουσιαστική μεταβολή του συνολικού κόστους εισόδου στην ελληνική αγορά κατοικίας.
Αυτό είναι εύλογο να επηρεάσει την οικονομική εξίσωση ορισμένων επενδυτικών αποφάσεων.
Και ακριβώς για αυτόν τον λόγο θεωρώ ότι η νέα ρύθμιση πρέπει να αντιμετωπιστεί με ψυχραιμία και να αξιολογηθεί σε βάθος χρόνου, τόσο ως στεγαστικό όσο και ως επενδυτικό μέτρο.
Η Ελλάδα πρέπει να παραμείνει ελκυστικός επενδυτικός προορισμός
Η χώρα μας χρειάζεται ξένα κεφάλαια.
Οι ξένες επενδύσεις μπορούν να κινητοποιήσουν την οικονομία, να δημιουργήσουν θέσεις εργασίας, να αναβαθμίσουν ακίνητα και περιοχές, να αυξήσουν τα δημόσια έσοδα και να συμβάλουν στην ανανέωση του κτιριακού αποθέματος.
Για τον λόγο αυτό, το ζητούμενο δεν πρέπει να είναι η αποθάρρυνση των ξένων επενδυτών.
Το ζητούμενο πρέπει να είναι η καλύτερη στόχευση των επενδύσεων και η δημιουργία κινήτρων ώστε μεγαλύτερο μέρος των κεφαλαίων να κατευθύνεται εκεί όπου παράγεται νέα οικονομική και στεγαστική αξία.
Παράλληλα, για μια χώρα που επιδιώκει να παραμένει ανταγωνιστικός επενδυτικός προορισμός, εξίσου σημαντική με το ύψος της φορολογίας είναι η σταθερότητα, η σαφήνεια και η προβλεψιμότητα του θεσμικού πλαισίου.
Οι επενδυτές μπορούν να ενσωματώσουν ένα κόστος στο επιχειρηματικό τους σχέδιο.
Πολύ δυσκολότερα μπορούν να ενσωματώσουν τη συνεχή αβεβαιότητα ως προς τους κανόνες.
Ο φόρος δεν αφορά μόνο την Golden Visa
Υπάρχει, όμως, μία ακόμη διάσταση της νέας ρύθμισης που θεωρώ ότι χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή.
Ο αυξημένος φόρος μεταβίβασης δεν αφορά αποκλειστικά επενδυτές που αγοράζουν ακίνητο προκειμένου να αποκτήσουν Golden Visa.
Αφορά ευρύτερα τις κατηγορίες αγοραστών τρίτων χωρών που υπάγονται στη νέα ρύθμιση, ανεξάρτητα από το εάν η αγορά της κατοικίας συνδέεται με πρόγραμμα άδειας διαμονής.
Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να επηρεάσει, για παράδειγμα, έναν Βρετανό ή έναν Αμερικανό πολίτη που επιθυμεί να αγοράσει κατοικία στην Ελλάδα ως εξοχική κατοικία, ως επένδυση ή στο πλαίσιο μιας ευρύτερης απόφασης μετεγκατάστασης στη χώρα μας.
Και εδώ χρειάζεται να εξετάσουμε το μέτρο και από μία δεύτερη οπτική.
Τα τελευταία χρόνια η Ελλάδα έχει επενδύσει σημαντικά στην προσπάθεια να προσελκύσει διεθνή κεφάλαια, εύπορους φορολογικούς κατοίκους, στελέχη επιχειρήσεων, συνταξιούχους και ανθρώπους που επιλέγουν τη χώρα όχι μόνο ως επενδυτικό προορισμό, αλλά και ως τόπο μόνιμης ή εποχικής διαμονής.
Αυτή η κατηγορία αγοραστών είναι διαφορετική από τον κλασικό επενδυτή της Golden Visa.
Σε αρκετές περιπτώσεις δεν αγοράζει απλώς ένα ακίνητο. Μεταφέρει στην Ελλάδα μέρος της οικονομικής και προσωπικής του δραστηριότητας, καταναλώνει στην τοπική οικονομία, χρησιμοποιεί υπηρεσίες, ανακαινίζει ή συντηρεί ακίνητα και μπορεί να δημιουργεί μια πολύ ευρύτερη οικονομική επίδραση από την ίδια την αξία της συναλλαγής.
Γι' αυτό θεωρώ ότι θα πρέπει να αξιολογήσουμε προσεκτικά κατά πόσο μια οριζόντια σημαντική αύξηση του κόστους αγοράς κατοικίας μπορεί να επηρεάσει την ανταγωνιστικότητα της Ελλάδας απέναντι σε άλλες χώρες που επίσης διεκδικούν αυτή την κατηγορία διεθνών πολιτών και κεφαλαίων.
Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον στην περίπτωση του Ηνωμένου Βασιλείου. Μετά το Brexit, οι Βρετανοί αποτελούν πλέον πολίτες τρίτης χώρας σε σχέση με την Ευρωπαϊκή Ένωση, ενώ παραδοσιακά αποτελούν μία από τις σημαντικές αγορές ενδιαφέροντος για ελληνικές κατοικίες, ιδιαίτερα σε τουριστικές και παραθεριστικές περιοχές.
Επομένως, η επίδραση του νέου φόρου δεν πρέπει να εξεταστεί μόνο μέσα από το πρίσμα της Αθήνας, της Golden Visa ή των περιοχών όπου καταγράφονται πιέσεις στη μόνιμη κατοικία.
Πρέπει να εξεταστεί και σε νησιωτικές, τουριστικές και παραθεριστικές αγορές, όπου ένας σημαντικός αριθμός αγοραστών τρίτων χωρών μπορεί να αποκτά κατοικία χωρίς καμία σύνδεση με τη Golden Visa.
Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν πρέπει να υπάρχουν κανόνες ή ότι δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται οι πιέσεις που δημιουργούνται σε συγκεκριμένες τοπικές αγορές.
Σημαίνει, όμως, ότι μια στεγαστική παρέμβαση πρέπει να είναι όσο το δυνατόν περισσότερο στοχευμένη και να λαμβάνει υπόψη τις διαφορετικές μορφές ξένης ζήτησης.
Διότι άλλο είναι η επενδυτική ζήτηση που συγκεντρώνεται σε περιοχές με έντονο στεγαστικό έλλειμμα και ανταγωνίζεται ένα περιορισμένο απόθεμα κύριας κατοικίας και διαφορετικό η αγορά μιας κατοικίας από έναν πολίτη τρίτης χώρας που επιλέγει να εγκατασταθεί, να επενδύσει ή να αποκτήσει δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα.
Η φορολογική πολιτική πρέπει να μπορεί να αναγνωρίζει αυτές τις διαφορετικές πραγματικότητες.
Και εδώ επανέρχεται η ανάγκη για σταθερούς, σαφείς και στοχευμένους κανόνες: να προστατεύουμε την πρόσβαση των νοικοκυριών στη στέγη εκεί όπου υπάρχουν πραγματικές πιέσεις, χωρίς ταυτόχρονα να αποδυναμώνουμε την προσπάθεια της χώρας να προσελκύσει διεθνή κεφάλαια, νέους φορολογικούς κατοίκους και ανθρώπους που επιλέγουν την Ελλάδα ως τόπο ζωής και οικονομικής δραστηριότητας.
Το πραγματικό ερώτημα δεν είναι «ξένες επενδύσεις ή κατοικία για τους Έλληνες»
Κατά την άποψή μου, αυτή είναι ίσως η σημαντικότερη διάσταση της συζήτησης.
Το δίλημμα δεν πρέπει να είναι: «Ξένες επενδύσεις ή κατοικία για τους Έλληνες».
Ένα τέτοιο δίλημμα είναι και οικονομικά και πολιτικά λάθος.
Το πραγματικό ερώτημα είναι: Τι είδους επενδύσεις θέλουμε να προσελκύσουμε και πού θέλουμε να κατευθύνονται;
Όταν ένα σημαντικό μέρος της επενδυτικής ζήτησης κατευθύνεται στο ίδιο περιορισμένο οικιστικό απόθεμα που αναζητούν και τα ελληνικά νοικοκυριά, είναι εύλογο η Πολιτεία να εξετάζει εργαλεία εξισορρόπησης των πιέσεων.
Η απάντηση, όμως, δεν μπορεί να εξαντλείται στον περιορισμό της ζήτησης.
Πρέπει να υπάρχει και ένας δεύτερος άξονας: να δημιουργήσουμε περισσότερη προσφορά.
Η Golden Visa βρίσκεται ήδη σε φάση προσαρμογής
Η συγκεκριμένη φορολογική παρέμβαση έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η αγορά της Golden Visa ήδη αναπροσαρμόζεται.
Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις αρχικής χορήγησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης, έναντι 4.553 το αντίστοιχο διάστημα του 2025, δηλαδή καταγράφηκε μείωση περίπου 44%. Την ίδια περίοδο εκδόθηκαν 4.919 νέες άδειες, έναντι 4.057 ένα χρόνο νωρίτερα, ενώ παρέμεναν σε εκκρεμότητα 7.368 αιτήσεις προηγούμενων ετών.
Η εικόνα, επομένως, δεν είναι μονοδιάστατη. Η πτώση των νέων αιτήσεων δεν σημαίνει αυτομάτως ότι η Ελλάδα έχει πάψει να αποτελεί ελκυστικό επενδυτικό προορισμό.
Έχουν προηγηθεί σημαντικές αλλαγές στο πρόγραμμα, υψηλότερα επενδυτικά όρια, περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση, διαφορετικές προϋποθέσεις επιλεξιμότητας και, παράλληλα, σημαντική άνοδος των τιμών των ακινήτων.
Όλα αυτά μεταβάλλουν τη σχέση τιμής, απόδοσης και κινδύνου για τον διεθνή επενδυτή.
Άρα, η νέα φορολογική επιβάρυνση προστίθεται σε ένα περιβάλλον που ήδη βρίσκεται σε φάση επαναπροσδιορισμού.
Η κατηγορία των 250.000 ευρώ δείχνει έναν πιο παραγωγικό δρόμο
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ειδική κατηγορία της Golden Visa των 250.000 ευρώ για συγκεκριμένες επενδύσεις, μεταξύ των οποίων και ακίνητα που μετατρέπονται από άλλη χρήση σε κατοικία.
Εδώ βρίσκεται, κατά τη γνώμη μου, μία ιδιαίτερα σημαντική ευκαιρία.
Όταν ένα παλαιό γραφείο, ένα κενό επαγγελματικό ακίνητο, ένα πρώην ξενοδοχείο ή ένας άλλος ανενεργός χώρος μετατρέπεται σε κατοικία, το ξένο επενδυτικό κεφάλαιο δεν κατευθύνεται απλώς στην αγορά μίας ήδη υφιστάμενης κατοικίας.
Δημιουργεί νέο οικιστικό απόθεμα.
Και αυτή είναι μια ουσιαστική διαφορά. Η Ελλάδα διαθέτει σημαντικό αριθμό ανενεργών, απαξιωμένων ή υποαξιοποιούμενων κτιρίων.
Η ενεργοποίησή τους μέσω ιδιωτικών και ξένων κεφαλαίων μπορεί να αναβαθμίσει γειτονιές, να αυξήσει την οικονομική δραστηριότητα, να δημιουργήσει θέσεις εργασίας και, ταυτόχρονα, να προσθέσει νέες κατοικίες στην αγορά. Αυτό είναι το μοντέλο επένδυσης που, κατά τη γνώμη μου, πρέπει να ενθαρρύνουμε περισσότερο.
Να χρησιμοποιήσουμε τα κίνητρα για να κατευθύνουμε το κεφάλαιο
Αντί, λοιπόν, η συζήτηση να περιορίζεται στο εάν ο φόρος πρέπει να είναι 3%, 15% ή κάποιο άλλο ποσοστό, θα είχε μεγαλύτερη αξία να εξετάσουμε ένα συνολικότερο σύστημα κινήτρων.
Ένα σύστημα που θα αντιμετωπίζει ευνοϊκότερα επενδύσεις οι οποίες:
· δημιουργούν νέο οικιστικό απόθεμα προσιτού κόστους στέγασης,
· μετατρέπουν ανενεργά επαγγελματικά ακίνητα σε κατοικίες,
· αποκαθιστούν εγκαταλελειμμένα κτίρια,
· δημιουργούν νέες φοιτητικές κατοικίες,
· ή δεσμεύουν νέες κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση υπό συγκεκριμένες και σαφείς προϋποθέσεις.
Η λογική θα πρέπει να είναι απλή: να διαφοροποιούμε τα κίνητρα ώστε η επένδυση που δημιουργεί νέο απόθεμα και μεγαλύτερη προστιθέμενη αξία να αντιμετωπίζεται ευνοϊκότερα.
Αυτό δεν είναι πολιτική κατά των επενδύσεων.
Είναι ακριβώς το αντίθετο.
Είναι μια πιο ώριμη και στρατηγικά στοχευμένη επενδυτική πολιτική.
Χρειάζεται παρακολούθηση τεσσάρων βασικών δεικτών
Η νέα ρύθμιση πρέπει να αξιολογηθεί με πραγματικά δεδομένα και όχι μόνο με βάση τις αρχικές εκτιμήσεις.
Κατά την άποψή μου, θα πρέπει να παρακολουθούνται τουλάχιστον τέσσερις βασικοί δείκτες:
· οι τιμές των κατοικιών,
· ο αριθμός και η αξία των συναλλαγών,
· οι εισροές ξένων επενδυτικών κεφαλαίων,
· και τα πραγματικά φορολογικά έσοδα που θα προκύψουν.
Διότι ένας υψηλότερος φορολογικός συντελεστής δεν συνεπάγεται αυτομάτως και υψηλότερα δημόσια έσοδα.
Εάν περιοριστεί σημαντικά ο αριθμός ή η αξία των συναλλαγών, τότε μπορεί να περιοριστεί και η φορολογική βάση.
Αυτό δεν αποτελεί επιχείρημα υπέρ ή κατά της ρύθμισης.
Αποτελεί λόγο για συστηματική αξιολόγηση της αποτελεσματικότητάς της.
Το στεγαστικό δεν μπορεί να λυθεί μόνο από την πλευρά της ζήτησης
Η αύξηση του φόρου μπορεί να λειτουργήσει ως ένα εργαλείο διαχείρισης συγκεκριμένων πιέσεων.
Δεν πρέπει, όμως, να περιμένουμε από ένα φορολογικό μέτρο να λύσει ένα πρόβλημα που έχει βαθύτερα διαρθρωτικά χαρακτηριστικά.
· Ο φόρος δεν κατασκευάζει νέες κατοικίες προσιτού κόστους στέγασης.
· Δεν ανακαινίζει κλειστά ακίνητα.
· Δεν επιταχύνει από μόνος του τις πολεοδομικές διαδικασίες.
· Δεν μετατρέπει ανενεργά κτίρια σε κατοικίες.
· Δεν αυξάνει αυτομάτως την προσφορά.
Η στεγαστική πολιτική χρειάζεται παράλληλα εργαλεία για την ενεργοποίηση κλειστών κατοικιών, την αύξηση της νέας οικοδομής, την αξιοποίηση δημόσιας και ιδιωτικής περιουσίας, τη διευκόλυνση αλλαγών χρήσης και την προσέλκυση κεφαλαίων σε παραγωγικές επενδύσεις κατοικίας.
Όχι λιγότερες επενδύσεις – περισσότερες παραγωγικές επενδύσεις
Η Ελλάδα χρειάζεται ξένα κεφάλαια και πρέπει να παραμείνει ένας σταθερός, αξιόπιστος και ανταγωνιστικός επενδυτικός προορισμός.
Ταυτόχρονα, έχει κάθε λόγο να σχεδιάζει τα κίνητρά της με τρόπο που ένα μεγαλύτερο μέρος αυτών των κεφαλαίων να κατευθύνεται εκεί όπου δημιουργείται νέα αξία: στην κατασκευή κατοικιών, στην επαναχρησιμοποίηση ανενεργών κτιρίων, στις αλλαγές χρήσης, στην αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος και σε επενδύσεις που μπορούν να ενισχύσουν τη μακροχρόνια στεγαστική προσφορά.
Γι’ αυτό θεωρώ ότι το πραγματικό δίλημμα δεν είναι «περισσότερες ή λιγότερες ξένες επενδύσεις».
Το ζητούμενο είναι: περισσότερες παραγωγικές, καλύτερα στοχευμένες επενδύσεις, μέσα σε ένα σταθερό και προβλέψιμο θεσμικό περιβάλλον.
Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης στο 15% μπορεί να αποτελέσει ένα εργαλείο εξισορρόπησης της ζήτησης σε συγκεκριμένες κατηγορίες συναλλαγών.
Η επιτυχία του, όμως, δεν θα κριθεί απλώς από το ύψος του νέου φορολογικού συντελεστή.
Θα κριθεί από το εάν θα συμβάλει ουσιαστικά στην αποκλιμάκωση των πιέσεων στην αγορά κατοικίας, χωρίς να αποδυναμώσει παραγωγικές επενδύσεις και χωρίς να πλήξει την εικόνα της Ελλάδας ως επενδυτικού προορισμού.
Και, κυρίως, θα κριθεί από το εάν ενταχθεί σε μια ευρύτερη πολιτική που δεν περιορίζεται στη διαχείριση της ζήτησης αλλά αυξάνει πραγματικά την προσφορά κατοικίας.
Γιατί η μεγάλη ευκαιρία για τη χώρα δεν είναι να απομακρύνει τα ξένα κεφάλαια από την ελληνική κτηματαγορά.
Είναι να δημιουργήσει το κατάλληλο πλαίσιο ώστε περισσότερα από αυτά τα κεφάλαια να επενδύονται στην παραγωγή νέου οικιστικού αποθέματος, στην αναγέννηση ανενεργών ακινήτων και στη δημιουργία πραγματικής προστιθέμενης αξίας για την οικονομία και την κοινωνία.
Η επενδυτική πολιτική και η στεγαστική πολιτική δεν χρειάζεται να λειτουργούν ανταγωνιστικά. Με σωστό σχεδιασμό μπορούν να λειτουργούν συμπληρωματικά.
