Το ΔΝΤ προτείνει φόρο στα κλειστά ακίνητα για να «πέσουν» τα ενοίκια

Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο κατέθεσε νέες προτάσεις πολιτικής για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης προς την ελληνική κυβέρνηση, στο πλαίσιο της ετήσιας τακτικής αξιολόγησης της οικονομίας.

Συγκεκριμένα, προτείνεται η τόνωση της προσφοράς μέσω της πιο ενεργού αξιοποίησης του αποθέματος κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται. Για να επιτευχθεί αυτό, το Ταμείο συνιστά την επιβολή ενός τέλους επιβάρυνσης των κενών κατοικιών, ειδικά στις περιοχές που δέχονται μεγάλη πίεση λόγω ζήτησης. Επίσης, προτείνει την κλιμάκωση των προγραμμάτων ανακαίνισης παλαιών κατοικιών με βάση εισοδηματικά κριτήρια.

Όπως εξηγούν οι αναλυτές, η συνεχής άνοδος των τιμών πώλησης κατοικιών, που διαμορφώθηκε σε 7,8% το 2025 σε πανελλαδικό επίπεδο (δείκτες τιμών Τράπεζας της Ελλάδος), οφείλεται στην υψηλή ζήτηση και τη χαμηλή αξιοποίηση των υφιστάμενων, αλλά και την περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα.

Επίσης, όπως σημειώνεται, «οι πιέσεις στην προσιτότητα των κατοικιών μεγεθύνονται από την αναντιστοιχία ανάμεσα στη ζήτηση και την προσφορά, συμπεριλαμβανομένων τοπικού χαρακτήρα επιπτώσεων από τον διαμοιρασμό κατοικιών» (μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης).

Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το 2021, στο σύνολο της Αττικής, σχεδόν 1 στα 4 οικιστικά ακίνητα, ή 526.154 ακίνητα, εμφανίζεται κλειστό. Το μεγαλύτερο πρόβλημα αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου εντοπίζονται 117.137 κενές κατοικίες ή 26,8% του συνόλου.

Πρόκειται για ακίνητα που ανήκουν σε ιδιώτες αλλά και σε φορείς του Δημοσίου, είτε πρόκειται για τον στενό ή τον ευρύτερο δημόσιο τομέα (ΕΦΚΑ, Δήμος, ιδρύματα κ.ά.), ενώ κάποια βρίσκονται και στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers).

Υψηλή συγκέντρωση κενών κατοικιών παρατηρείται επίσης στον Πειραιά με 22,1% και 21.712 κενά σπίτια, όπως και στο Περιστέρι με 13.212 κενά ακίνητα. Στου Ζωγράφου, μία περιοχή που επίσης καταγράφει υψηλή ζήτηση για ενοικίαση λόγω της Πανεπιστημιούπολης, εντοπίζονται σχεδόν 10.000 κλειστά ακίνητα ή 21,6% του συνόλου.

Ασφαλώς, το πρόβλημα σήμερα είναι ότι τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία που υπάρχουν για τις κενές κατοικίες στηρίζονται σε παρωχημένα στοιχεία που χρονολογούνται πριν από πέντε χρόνια.

Φυσικά κι έκτοτε έχουν αλλάξει πολλά στην αγορά, καθιστώντας κάθε απόπειρα άσκησης πολιτικής, ειδικά σε πιο τοπικό επίπεδο, ιδιαίτερα παρακινδυνευμένη. Αυτός είναι κι ένας από τους λόγους που το επόμενο διάστημα αναμένεται να ξεκινήσει η λειτουργία του «ΜΙΔΑ» (Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων), όπου μεταξύ άλλων οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να δηλώσουν την πραγματική χρήση του ακινήτου, αν δηλαδή ιδιοκατοικείται, αν είναι ενοικιαζόμενο σε μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση, αν είναι κενό, αν είναι δωρεάν παραχωρούμενο κ.ά.

Όμως, εκτός από τη φορολόγηση των κενών κατοικιών, ενδιαφέρον παρουσιάζει και η πρόταση του ΔΝΤ για την απελευθέρωση των μισθωτικών συμβάσεων, παρέχοντας μεγαλύτερη ευελιξία στους ιδιώτες (π.χ. μικρότερη διάρκεια συμβολαίων κ.ά.), με βασικό στόχο τη μείωση του ρίσκου και των κινδύνων που αναλαμβάνουν οι ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, αυτοί οι κίνδυνοι περνούν στην αγορά μέσω υψηλότερων ζητούμενων ενοικίων, εκτιμώντας ότι αν αυτοί δεν υπήρχαν, θα μειώνονταν και οι τιμές.

Παράλληλα, συνιστάται η εισαγωγή μηχανισμών για να διασφαλίζεται η είσπραξη των ενοικίων από τον ιδιοκτήτη, σε περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι ασυνεπής κι ένα τέτοιο μέτρο θα ενίσχυε την προσφορά. Μηχανισμοί αντίστοιχης λογικής λειτουργούν σε αρκετές χώρες του εξωτερικού και προβλέπουν για παράδειγμα ασφαλιστικές καλύψεις για απώλειες ενοικίων.

Στη Γαλλία, η κυβέρνηση μέσω του φορέα Visale προσφέρει δωρεάν εγγύηση σε ιδιοκτήτες, καλύπτοντας απώλεια εισοδημάτων από απλήρωτα ενοίκια και ζημιές στα ακίνητα, αν ο ενοικιαστής πτωχεύσει. Το πρόγραμμα στοχεύει κυρίως στην κάλυψη νέων, φοιτητών και συγκεκριμένων κατηγοριών εργαζομένων.

Μέσω τέτοιων εργαλείων, οι ιδιοκτήτες εκτιμάται ότι θα ενθαρρυνθούν να διαθέσουν τα ακίνητά τους ακόμη και σε ενοικιαστές που ενδεχομένως να απέρριπταν. Σε άλλες χώρες, όπως το Ηνωμένο Βασίλειο, αντί να καταβάλλουν ένα υψηλό ποσό προκαταβολικά, με τη μορφή εγγύησης, οι ενοικιαστές μπορούν να συνάψουν ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο που έχει τον ίδιο ρόλο. Σε περίπτωση που δεν μπορούν να καλύψουν το ενοίκιο ή προκληθεί σημαντική ζημιά στο ακίνητο, ο ιδιοκτήτης αποζημιώνεται από την ασφαλιστική.

Εντωμεταξύ, το ΔΝΤ δείχνει «κίτρινη κάρτα» στην κυβέρνηση για την απουσία κοινωνικών κατοικιών, κάνοντας λόγο για την ανάγκη να δοθεί προτεραιότητα στην επιτάχυνση των σχεδίων για την ανάπτυξη κοινωνικής στέγης.

Ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά αυτό το ζήτημα και παρά το γεγονός ότι το «εργαλείο» της κοινωνικής αντιπαροχής έχει θεσπιστεί από το 2022, μόλις πρόσφατα επικαιροποιήθηκε το θεσμικό πλαίσιο ώστε να ανταποκρίνεται στις ανάγκες της αγοράς, με δεδομένο ότι τελικά οι ιδιώτες θα είναι εκείνοι που θα αναλάβουν να κατασκευάσουν τα νέα ακίνητα, μέρος των οποίων θα αξιοποιηθεί για κοινωνικούς σκοπούς.

Επίσης, όπως ανακοινώθηκε πριν από μερικές ημέρες από τον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης, Κωστή Χατζηδάκη, θα συσταθεί νέα εθνική Αρχή στέγασης, που θα υπαχθεί στο υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας.

Το ζήτημα είναι πότε θα συμβεί αυτό, ποιες θα είναι οι αρμοδιότητες και ασφαλώς πόσο σύντομα θα μπορέσει να παραγάγει έργο, καθώς οι ανάγκες είναι πλέον πιεστικές. Ο κ. Χατζηδάκης επισημοποίησε το έργο ύψους 435 εκατ. ευρώ για την αξιοποίηση τεσσάρων ανενεργών στρατοπέδων σε Χαϊδάρι, Μενίδι, Θεσσαλονίκη και Πάτρα, προκειμένου να αναπτυχθούν 2.350 κοινωνικές κατοικίες υψηλής ενεργειακής απόδοσης, που θα ωφελήσουν 7.000 πολίτες.