Υψηλά επιτόκια και στεγαστικό αδιέξοδο: Η πρόταση του ΟΟΣΑ και οι ευρωπαϊκές λύσεις

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα προχώρησε σε νέα αύξηση των βασικών επιτοκίων κατά 25 μονάδες βάσης, επιβεβαιώνοντας ότι η μάχη κατά του πληθωρισμού παραμένει η απόλυτη προτεραιότητα. Την ίδια στιγμή, οι αγορές και οι οικονομικοί αναλυτές εκτιμούν ότι έως το τέλος του έτους ενδέχεται να ακολουθήσουν νέες αυξήσεις συνολικού ύψους έως και 75 μονάδων βάσης.

Για τις αγορές πρόκειται για μια τεχνική απόφαση νομισματικής πολιτικής. Για εκατομμύρια Ευρωπαίους πολίτες, όμως, η απόφαση αυτή μεταφράζεται σε μία πολύ πιο απλή λέξη:

Δόση.

Και πίσω από κάθε δόση βρίσκεται μια οικογένεια, ένας νέος άνθρωπος που προσπαθεί να αποκτήσει πρώτη κατοικία, μια μικρή επιχείρηση που αναζητά χρηματοδότηση και ένα νοικοκυριό που προσπαθεί να διατηρήσει την οικονομική του ισορροπία.

Γιατί αυξάνει τα επιτόκια η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα;

Η αποστολή της ΕΚΤ είναι ξεκάθαρη: να διατηρεί τον πληθωρισμό κοντά στο 2% και να διασφαλίζει τη σταθερότητα των τιμών.

Όταν ο πληθωρισμός κινείται υψηλότερα από τον στόχο, η Κεντρική Τράπεζα επιχειρεί να περιορίσει τη ζήτηση αυξάνοντας το κόστος του χρήματος.

Με απλά λόγια:

• Τα δάνεια γίνονται ακριβότερα.
• Οι καταναλωτές περιορίζουν μέρος των δαπανών τους.
• Οι επιχειρήσεις επανεξετάζουν επενδυτικά σχέδια που βασίζονται σε τραπεζική χρηματοδότηση.
• Η οικονομική δραστηριότητα επιβραδύνεται.
• Οι πληθωριστικές πιέσεις υποχωρούν σταδιακά.

Η αύξηση των επιτοκίων αποτελεί το βασικότερο εργαλείο που διαθέτει η ΕΚΤ για να αντιμετωπίσει την ακρίβεια και να αποτρέψει τη μονιμοποίηση των ανατιμήσεων.

Ο σημερινός πληθωρισμός δεν είναι μόνο πληθωρισμός ζήτησης

Εδώ βρίσκεται ίσως η σημαντικότερη πτυχή της σημερινής συγκυρίας.

Η αύξηση των επιτοκίων είναι ιδιαίτερα αποτελεσματική όταν ο πληθωρισμός προέρχεται από υπερβολική κατανάλωση και αυξημένη ζήτηση.

Όμως η σημερινή ευρωπαϊκή πραγματικότητα είναι πολύ πιο σύνθετη. Μεγάλο μέρος της ακρίβειας που βιώνουν τα ευρωπαϊκά νοικοκυριά δεν προέρχεται από το γεγονός ότι οι πολίτες διαθέτουν περισσότερα χρήματα ή καταναλώνουν υπερβολικά.

Προέρχεται κυρίως από την πλευρά της προσφοράς.

Οι πληθωριστικές πιέσεις τροφοδοτούνται από:

• το υψηλό ενεργειακό κόστος,
• τις γεωπολιτικές εντάσεις,
• το αυξημένο κόστος μεταφορών,
• τις πιέσεις στις εφοδιαστικές αλυσίδες,
• το υψηλότερο κόστος παραγωγής,
• το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης των επιχειρήσεων.

Με απλά λόγια, οι τιμές αυξάνονται επειδή όλα κοστίζουν περισσότερο πριν ακόμη φτάσουν στον καταναλωτή.

Πρόκειται για έναν πληθωρισμό κόστους ή προσφοράς.

Αυτό δημιουργεί μια δύσκολη εξίσωση για την ΕΚΤ. Η αύξηση των επιτοκίων μπορεί να περιορίσει τη ζήτηση, δεν μπορεί όμως να μειώσει το κόστος ενέργειας, να αποκαταστήσει τις εφοδιαστικές αλυσίδες ή να εξαλείψει τις γεωπολιτικές εντάσεις.

Γι’ αυτό και η σημερινή μάχη κατά του πληθωρισμού είναι πολύ πιο περίπλοκη από ό,τι σε προηγούμενες δεκαετίες.

Τι σημαίνει η νέα αύξηση για τα ελληνικά νοικοκυριά;

Για τον μέσο πολίτη η λέξη «επιτόκιο» μεταφράζεται σε μηνιαία επιβάρυνση.

Οι κάτοχοι στεγαστικών, καταναλωτικών και επιχειρηματικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου θα δουν το κόστος εξυπηρέτησης των υποχρεώσεών τους να αυξάνεται.

Για ένα στεγαστικό δάνειο ύψους 150.000 ευρώ με υπολειπόμενη διάρκεια 20 ετών, μια συνολική αύξηση επιτοκίων κατά 75 μονάδες βάσης μπορεί να οδηγήσει σε επιπλέον επιβάρυνση από 50 έως και 80 ευρώ τον μήνα.

Για μια οικογένεια που ήδη αντιμετωπίζει:

• αυξημένο κόστος διαβίωσης,
• υψηλά ενοίκια,
• ενεργειακές επιβαρύνσεις,
• αυξημένες δαπάνες εκπαίδευσης και διατροφής,

ακόμη και αυτή η αύξηση αποκτά ιδιαίτερη σημασία.

Η ελληνική πραγματικότητα κάνει το πρόβλημα ακόμη μεγαλύτερο

Στην Ελλάδα, οι αυξήσεις των επιτοκίων έρχονται να προστεθούν σε μια ήδη δύσκολη στεγαστική πραγματικότητα. Τα ενοίκια στην Αττική έχουν αυξηθεί κατά 45% έως 60% από το 2017, ενώ σε πολλές περιοχές οι αυξήσεις ξεπερνούν το 80%. Παράλληλα, οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί άνω του 70% σε πανελλαδικό επίπεδο.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η νέα γενιά καλείται να αντιμετωπίσει ταυτόχρονα υψηλότερα ενοίκια, ακριβότερη αγορά κατοικίας, αυξημένες απαιτήσεις ιδίων κεφαλαίων και ακριβότερο τραπεζικό δανεισμό.

Κάθε νέα αύξηση των επιτοκίων δυσκολεύει ακόμη περισσότερο την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση και εντείνει ένα πρόβλημα που δεν αφορά μόνο την αγορά ακινήτων, αλλά συνδέεται άμεσα με το δημογραφικό, τη δημιουργία οικογένειας και την κοινωνική συνοχή της χώρας.

Η επαναφορά της έκπτωσης των τόκων στεγαστικών δανείων μπορεί να αποτελέσει μέρος της λύσης

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η επαναφορά της έκπτωσης των τόκων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας αποτελεί μια πρόταση που επανέρχεται δυναμικά στο δημόσιο διάλογο.

Πρόκειται για ένα πάγιο αίτημα που είχαμε αναδείξει ήδη από τις αρχές του 2022, πριν ακόμη ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ) το συμπεριλάβει στις σχετικές του αναλύσεις.

Στην έκθεσή του τον Ιούλιο του 2022, ο ΟΟΣΑ αναγνώρισε ότι η φορολογική έκπτωση των τόκων στεγαστικών δανείων αποτελεί ευρέως διαδεδομένη διεθνή πρακτική που μπορεί να ανακουφίσει τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά και να λειτουργήσει υποστηρικτικά προς την κοινωνική στέγαση.

Σε πολλές χώρες του ΟΟΣΑ εφαρμόζονται αντίστοιχα συστήματα.

Η Γαλλία, η Ολλανδία και η Ιταλία προβλέπουν φορολογικές εκπτώσεις ή πιστώσεις για τους τόκους στεγαστικών δανείων κύριας κατοικίας.

Συνήθως τα μέτρα αυτά συνδέονται με:

• ανώτατο ύψος δανείου,
• ηλικιακά κριτήρια,
• εισοδηματικά όρια,
• ειδική μέριμνα για νέα ζευγάρια και νέους δανειολήπτες.

Η ευρωπαϊκή εμπειρία: Η κατοικία στηρίζεται και μέσα από τη φορολογία

Η επαναφορά της έκπτωσης των τόκων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας δεν αποτελεί μια ακραία ή μεμονωμένη πρόταση.

Αντιθέτως, αποτελεί πρακτική που εφαρμόζεται ή έχει εφαρμοστεί σε αρκετές χώρες του ΟΟΣΑ, με διαφορετική ένταση, διαφορετικά όρια και διαφορετικά κοινωνικά κριτήρια.

Η λογική είναι απλή:

Όταν ένα νοικοκυριό δανείζεται για να αποκτήσει κύρια κατοικία, οι τόκοι που καταβάλλει δεν αποτελούν εισόδημα. Αποτελούν πραγματικό κόστος στέγασης.

Γι’ αυτό και πολλά κράτη αναγνωρίζουν ότι η φορολογία μπορεί να λειτουργήσει ως εργαλείο στήριξης της κατοικίας, ιδιαίτερα όταν το κόστος δανεισμού αυξάνεται.

• Στην Ολλανδία, για πολλά χρόνια, οι τόκοι στεγαστικών δανείων αποτέλεσαν βασικό φορολογικό εργαλείο ενίσχυσης της ιδιοκατοίκησης. Το σύστημα έχει σταδιακά περιοριστεί, ώστε να γίνει πιο στοχευμένο και δημοσιονομικά βιώσιμο, όμως η βασική αρχή παραμένει: το κόστος απόκτησης κύριας κατοικίας λαμβάνεται υπόψη στη φορολογική πολιτική.
• Στην Ιταλία, προβλέπεται φορολογική πίστωση για τόκους στεγαστικών δανείων που αφορούν την κύρια κατοικία, με ανώτατα όρια και συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Με αυτόν τον τρόπο, το κράτος στηρίζει κυρίως τα νοικοκυριά που έχουν πραγματική ανάγκη και όχι γενικά την υπερβολική δανειοδότηση.
• Στο Βέλγιο και στην Ισπανία έχουν επίσης εφαρμοστεί μορφές φορολογικής ελάφρυνσης για τόκους στεγαστικών δανείων, κυρίως μέσα από φορολογικές πιστώσεις με ανώτατο όριο. Δηλαδή, το κράτος δεν αναλαμβάνει απεριόριστο δημοσιονομικό κόστος, αλλά θέτει κανόνες, όρια και κοινωνικά φίλτρα.

Σε άλλες χώρες, η στήριξη συνδέεται με την ηλικία των δανειοληπτών, δίνοντας προτεραιότητα σε νέους ανθρώπους, νέα ζευγάρια και οικογένειες που αποκτούν πρώτη κατοικία.

Αυτό ακριβώς είναι το σημείο που πρέπει να κρατήσουμε και για την Ελλάδα. Δεν χρειάζεται ένα οριζόντιο μέτρο χωρίς όρια.

Χρειάζεται ένα στοχευμένο, κοινωνικά δίκαιο και δημοσιονομικά ελεγχόμενο μέτρο, που θα αφορά:

• πρώτη κατοικία,
• συγκεκριμένο ανώτατο ύψος δανείου,
• εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια,
• νέους δανειολήπτες και νέα ζευγάρια,
• συνεπείς δανειολήπτες που εξυπηρετούν κανονικά τις υποχρεώσεις τους.

Με αυτόν τον τρόπο, η Ελλάδα μπορεί να επαναφέρει ένα εργαλείο που υπήρχε στο παρελθόν, αλλά με σύγχρονους κανόνες, ευρωπαϊκή λογική και κοινωνική στόχευση.

Η φορολογία δεν πρέπει να λειτουργεί μόνο ως μηχανισμός είσπραξης. Πρέπει να λειτουργεί και ως εργαλείο κοινωνικής πολιτικής.

Και όταν μιλάμε για κατοικία, μιλάμε για κάτι πολύ περισσότερο από ένα περιουσιακό στοιχείο. Μιλάμε για ασφάλεια, οικογένεια, αξιοπρέπεια και δυνατότητα ζωής.

Γιατί είναι οικονομικά και κοινωνικά δίκαιο μέτρο

Οι τόκοι στεγαστικού δανείου αποτελούν πραγματική οικονομική επιβάρυνση του νοικοκυριού. Σε πολλές χώρες δεν θεωρούνται φορολογητέο εισόδημα.

Άλλωστε και στις επιχειρήσεις οι τόκοι δανείων αναγνωρίζονται ως δαπάνη και εκπίπτουν φορολογικά. Στην Ελλάδα μέχρι το 2010 ίσχυε η δυνατότητα έκπτωσης των τόκων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας.

Το μέτρο καταργήθηκε στο πλαίσιο της δημοσιονομικής προσαρμογής της περιόδου των μνημονίων. Όμως η κατάργησή του στέρησε ένα σημαντικό κίνητρο συνέπειας για τους δανειολήπτες.

Σήμερα, σε μια περίοδο αυξημένων επιτοκίων, η επαναφορά του θα μπορούσε:

• να ενισχύσει τους συνεπείς δανειολήπτες,
• να μειώσει τον κίνδυνο νέων καθυστερήσεων,
• να ενισχύσει την κοινωνική δικαιοσύνη,
• να διευκολύνει την απόκτηση πρώτης κατοικίας.

Τα οφέλη για την οικονομία και το τραπεζικό σύστημα

Σύμφωνα με στοιχεία της Ένωσης Ελληνικών Τραπεζών (2020), οι ετήσιοι τόκοι στεγαστικών δανείων προσεγγίζουν τα 850 εκατ. ευρώ.

Με έναν μέσο φορολογικό συντελεστή 20%, το δημοσιονομικό κόστος ενός τέτοιου μέτρου εκτιμάται μεταξύ 150 και 170 εκατ. ευρώ ετησίως.

Ωστόσο, τα συνολικά οφέλη μπορεί να είναι πολλαπλάσια.

Το μέτρο:

• ενισχύει τη συνέπεια των δανειοληπτών,
• μειώνει τον πιστωτικό κίνδυνο,
• απελευθερώνει τραπεζικά κεφάλαια,
• ενισχύει την οικοδομική δραστηριότητα,
• αυξάνει τις ιδιωτικές επενδύσεις,
• στηρίζει την απασχόληση και την ανάπτυξη.

Το σημαντικότερο όμως είναι ότι ενισχύει το αίσθημα κοινωνικής δικαιοσύνης, επιβραβεύοντας όσους παραμένουν συνεπείς στις υποχρεώσεις τους.

Σε μια περίοδο κατά την οποία τα επιτόκια αυξάνονται, τα ενοίκια παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα και η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση γίνεται ολοένα δυσκολότερη, η επαναφορά της έκπτωσης των τόκων στεγαστικών δανείων θα μπορούσε να αποτελέσει ένα στοχευμένο εργαλείο στήριξης των νέων νοικοκυριών, των συνεπών δανειοληπτών και της πρώτης κατοικίας.

Το μεγάλο δίλημμα της Ευρώπης

Η Ευρώπη βρίσκεται ανάμεσα σε δύο μεγάλους κινδύνους.

Από τη μία πλευρά, τη μονιμοποίηση του πληθωρισμού. Από την άλλη, μια παρατεταμένη περίοδο χαμηλής ανάπτυξης, περιορισμένων επενδύσεων και οικονομικής στασιμότητας.

Η πρόκληση δεν είναι απλώς να μειωθεί ο πληθωρισμός. Η πρόκληση είναι να επιτευχθεί αυτό χωρίς να χαθούν θέσεις εργασίας, χωρίς να περιοριστεί η πρόσβαση στην κατοικία και χωρίς να υπονομευθεί η κοινωνική συνοχή.

Η πραγματική οικονομία είναι οι άνθρωποι

Πίσω από κάθε απόφαση για τα επιτόκια και πίσω από κάθε οικονομικό δείκτη υπάρχουν άνθρωποι. Υπάρχουν οικογένειες που προσπαθούν να πληρώσουν το στεγαστικό τους δάνειο, νέοι που αναζητούν το πρώτο τους σπίτι και πολίτες που προσπαθούν να σχεδιάσουν το μέλλον τους με ασφάλεια και αξιοπρέπεια.

Η πραγματική επιτυχία μιας οικονομικής πολιτικής δεν μετριέται μόνο από τον πληθωρισμό ή τους ρυθμούς ανάπτυξης. Μετριέται από το κατά πόσο επιτρέπει στους ανθρώπους να αποκτούν κατοικία, να δημιουργούν οικογένεια και να χτίζουν το μέλλον τους με αισιοδοξία.

Στην Ελλάδα, παρά τα 43 μέτρα στεγαστικής πολιτικής συνολικού ύψους 6,3 δισ. ευρώ που έχουν ανακοινωθεί, το στεγαστικό πρόβλημα παραμένει ιδιαίτερα οξύ. Η συνεχής άνοδος των ενοικίων, οι υψηλές τιμές αγοράς κατοικιών και το αυξημένο κόστος δανεισμού δείχνουν ότι η κοινωνία εξακολουθεί να αναζητά πιο αποτελεσματικές λύσεις.

Η πραγματική αξιολόγηση κάθε στεγαστικής πολιτικής δεν γίνεται από τον αριθμό των μέτρων ή το ύψος των κονδυλίων που ανακοινώνονται, αλλά από το κατά πόσο βελτιώνεται η πρόσβαση των πολιτών στην κατοικία και ιδιαίτερα των νέων ανθρώπων που επιθυμούν να δημιουργήσουν τη δική τους οικογένεια.

Η διεθνής εμπειρία αποδεικνύει ότι η στεγαστική πολιτική δεν περιορίζεται μόνο σε επιδοτήσεις και προγράμματα χρηματοδότησης. Σε πολλές χώρες του ΟΟΣΑ εφαρμόζονται φορολογικά κίνητρα για την πρώτη κατοικία, ενώ ήδη από το 2022 ο ΟΟΣΑ έχει αναγνωρίσει ότι η έκπτωση των τόκων στεγαστικών δανείων μπορεί να αποτελέσει ουσιαστικό εργαλείο στήριξης των νοικοκυριών και της πρόσβασης στην κατοικία.

Η Ευρώπη δεν χρειάζεται μόνο πολιτικές για τον έλεγχο του πληθωρισμού. Χρειάζεται και πολιτικές που θα διασφαλίζουν ότι η κατοικία θα παραμείνει προσιτή για τη νέα γενιά.

Γιατί στο τέλος της ημέρας, η οικονομία δεν αφορά το χρήμα.

Αφορά τους ανθρώπους.

Διαβάστε επίσης