Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Οι κερδισμένοι και οι χαμένοι με τις αλλαγές στις άδειες

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός κατατέθηκε στη Βουλή το βράδυ της Τρίτης, με στόχο να αντιμετωπιστούν οι επιπτώσεις στον χώρο της αγοράς ακινήτων, από την απόφαση του ΣτΕ για τα μπόνους του οικοδομικού κανονισμού.

Σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις που περιέχονται στην τροπολογία που κατατέθηκε, οι άδειες οικοδομών, που αποδεδειγμένα ξεκίνησαν εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, θεωρούνται προστατευμένες και δεν επηρεάζονται από τις αλλαγές. Όμως, μετά την κατάθεση του Ν.Ο.Κ. στη Βουλή, οι μηχανικοί θέτουν μια σειρά από ερωτήματα, όπως:

• Δεν ξεκαθαρίζεται τι θεωρείται έναρξη οικοδομικών εργασιών. Για παράδειγμα, θεωρείται έναρξη εργασιών η κατεδάφιση παλαιού κτίσματος; Πρέπει οι μηχανικοί να κάνουν αναθεώρηση άδειας τώρα για να ξεκινήσουν τις οικοδομικές εργασίες με τα καινούρια δεδομένα ή θα πρέπει να περιμένουν την ψήφιση της τροπολογίας;
• Αν δεν κάνουν τώρα αναθεώρηση άδειας για να ξεκινήσουν άμεσα τις εργασίες, οι πολιτικοί μηχανικοί και οι κατασκευαστές κινδυνεύουν να χάσουν και τα εναπομείναντα bonus αφού στο Συμβούλιο της Επικρατείας εκκρεμούν κι άλλες προσφυγές για κατάργηση bonus που δίνονται για δόμηση

Οι κερδισμένοι του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού

Το νέο πλαίσιο διασφαλίζει ότι θα συνεχιστούν οι εργασίες και θωρακίζει τα έργα που είχαν ξεκινήσει με νόμιμο τρόπο εργασίες έως και τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Όσοι δηλαδή ανήκουν σε αυτή την κατηγορία, θα μπορούν να υλοποιήσουν τις οικοδομικές τους άδειες, χωρίς να απαιτείται αναθεώρηση ή πρόσθετο κόστος. Μάλιστα, οι κάτοχοι των αδειών αυτών θα έχουν το δικαίωμα - αν το θέλουν - να αναθεωρήσουν τις άδειες χωρίς να επιβαρυνθούν οικονομικά (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις).

Στη συνέχεια, με Προεδρικό Διάταγμα, και σε εναρμόνιση με τις κατευθύνσεις του ΣτΕ, θα περιγραφούν με λεπτομέρεια οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Πρόκειται για την ημερομηνία που το Συμβούλιο της Επικρατείας ανακοίνωσε την περίληψη της απόφασης βάζοντας διαχωριστικές γραμμές στις οικοδομικές άδειες.

Χωρίς καταβολή οικονομικού ανταλλάγματος για να εξασφαλίσουν τους όρους της οικοδομικής άδειας που έχουν εκδώσει θα υπόκεινται επίσης οι στρατηγικές επενδύσεις (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ, κ.α) καθώς θεωρείται ότι έχει ήδη έχει προηγηθεί για αυτές επιστημονική τεκμηρίωση αλλά και τα διατηρητέα κτίρια.

Τι προβλέπουν οι νέες ρυθμίσεις του Οικοδομικού Κανονισμού

Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή... Με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό θεσπίζεται το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο» για περιπτώσεις, όπου άδειες που έκαναν χρήση κινήτρων του ακυρώνονται ή προσβάλλονται δικαστικά.

Στόχος, όπως σημειώνει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, είναι να μην δημιουργούνται ημιτελή και εγκαταλελειμμένα κτήρια σε πόλεις και προάστια, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για το περιβάλλον και τη δημόσια υγεία.

Το ίδιο μέτρο προστατεύει και άδειες που σχετίζονται με χρηματοδοτούμενα προγράμματα, προκειμένου να μην χαθούν εθνικοί ή ευρωπαϊκοί πόροι και να διασφαλιστεί η αξιοπιστία του κράτους.

Τι αλλάζει στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό βάσει της νομολογίας του ΣτΕ

Καταργούνται τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ. που κρίθηκαν αντισυνταγματικά.
Τα κίνητρα που μπορούν να διατηρηθούν, πρέπει στο εξής να εντάσσονται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό, και όχι να εφαρμόζονται οριζόντια παντού.
Συγκεκριμένες ρυθμίσεις, όπως ο μη υπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των παταριών, των δώμων (έως 35 τ.μ.) και των πισινών, κρίθηκαν αντισυνταγματικές.
Ωστόσο, ο μη συνυπολογισμός αρχιτεκτονικών προεξοχών (έρκερ) και κλιμακοστασίων θεωρείται συνταγματικός, καθώς δεν αυξάνουν την οικιστική πυκνότητα.

Ερωτήσεις και απαντήσεις για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό

• Ποιους αφορά η ρύθμιση;

Η ρύθμιση αφορά όλους τους κατόχους οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν βάσει του ΝΟΚ και κάνουν χρήση των συγκεκριμένων κινήτρων και προσαυξήσεων που κρίθηκαν αντισυνταγματικά. Αφορά επίσης αγοραστές, επενδυτές, κατασκευαστές αλλά και τις Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ), που έχουν την αρμοδιότητα έκδοσης και αναθεώρησης των οικοδομικών αδειών.

Τι ισχύει για τις νέες άδειες;

Από εδώ και στο εξής, δεν προβλέπονται πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ οριζόντια, καθώς το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι αυτά θα μπορούν να εντάσσονται προσαρμοσμένα και τεκμηριωμένα στον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής.

Τι σημαίνει ότι τα κίνητρα θα μπορούν να εντάσσονται στον ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό;

Αυτή την περίοδο υλοποιείται από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας το εμβληματικό Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ – ΕΠΣ) για το 80% της Επικράτειας.

Μέσω των ΤΠΣ – ΕΠΣ οι μελετητές μπορούν να καθορίσουν, κατόπιν επιστημονικής τεκμηρίωσης, ειδικές ζώνες κινήτρων, όπου θα προβλέπονται τα κίνητρα του ΝΟΚ -τα οποία μέχρι σήμερα δίνονταν οριζόντια-, λαμβάνοντας υπόψη τη θέση, τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξης του κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και την εν γένει φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής, καθώς και την οικιστική πυκνότητά της.

Ποιοι διατηρούν το δικαίωμα δόμησης με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ;

Όσοι έχουν οικοδομική άδεια με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, μπορούν να προχωρήσουν στην υλοποίηση της οικοδομικής τους άδειας, χωρίς αναθεώρηση ή οικονομική επιβάρυνση, ενώ ρητά τους παρέχεται πλέον και η δυνατότητα αναθεώρησης της άδειας, εφόσον το επιθυμούν, χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις).

Με Προεδρικό Διάταγμα, σε συνέχεια των σχετικών κατευθύνσεων του ΣτΕ, θα περιγραφούν με λεπτομέρεια οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024.

Τι γίνεται με όσους δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024; Χάνουν το δικαίωμα δόμησης;

Σε καμία περίπτωση δεν χάνεται το δικαίωμα δόμησης, όμως για να ξεκινήσουν οικοδομικές εργασίες, οφείλουν να αναθεωρήσουν την οικοδομική τους άδεια, προκειμένου να απαλειφθούν τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις. Έτσι, δεν χάνουν το δικαίωμα δόμησης, παρά μόνον κατά το μέρος που αφορά στα εν λόγω κίνητρα και προσαυξήσεις.

Υπάρχει κάποια μέριμνα για όσους υποχρεούνται να αναθεωρήσουν την οικοδομική τους άδεια; Θα πρέπει να πληρώσουν ξανά και για την αναθεώρηση;

Υπάρχει σχετική μέριμνα. Όχι, δεν καταβάλλονται άλλοι φόροι, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις για τις αναθεωρήσεις αυτές. Οι εν λόγω αναθεωρήσεις διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης ανέξοδα, χωρίς καθυστερήσεις και κατά προτεραιότητα.

Τι προβλέπεται για όσους έχουν άδειες που δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου του 2024, αλλά είναι ενταγμένες ή θα ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, ΤΑΑ);

Σε αυτές τις περιπτώσεις, προκειμένου να διατηρηθεί η αξιοπιστία της χώρας απέναντι σε θεσμικούς εταίρους, επενδυτές και δικαιούχους ευρωπαϊκών χρηματοδοτικών προγραμμάτων και για να διασφαλιστεί η υλοποίηση των έργων, προβλέπεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο, που αντισταθμίζει τη χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ.

Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο έχει διπλή υπόσταση:

• την καταβολή ενός τέλους και
• στοχευμένες παρεμβάσεις για την αναβάθμιση της Δημοτικής Ενότητας ή του Δήμου, όπου κατασκευάζεται μια οικοδομή με κίνητρα και προσαυξήσεις.

Τα μέτρα αυτά εξειδικεύονται σε Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Συμπερασματικά, για να μπορεί να γίνει χρήση των κινήτρων και των προσαυξήσεων του ΝΟΚ, θα πρέπει να πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και να έχει εγκριθεί το ΕΣΠΙΑΠ. Η διατήρηση της ισχύος των αδειών αυτών συνδέεται άρρηκτα με την ενίσχυση της χρηματοδοτικής πίστης του Ελληνικού Δημοσίου, την εκπλήρωση των υποχρεώσεων της χώρας μας που απορρέουν από τις συμβατικές δεσμεύσεις έναντι της Ευρωπαϊκής Ένωσης και τη διατήρηση της διεθνούς επενδυτικής εμπιστοσύνης.

Διαβάστε επίσης