Νέες αλλαγές στην αγορά ακινήτων: Φόροι, ενοίκια, ΕΝΦΙΑ, βραχυχρόνιες μισθώσεις και «Σπίτι μου 3»
Έρχονται αλλαγές στην αγορά ακινήτων
Snapshot
- Παρατείνεται έως το 2030 η αναστολή ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές και ο φόρος υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων παραμένει σε αναστολή.
- Μέχρι το 2030 παρατείνεται η φοροαπαλλαγή για μισθώματα από κλειστά ακίνητα που επιστρέφουν στην αγορά και η έκπτωση για δαπάνες ανακαίνισης ακινήτων.
- Από το 2027 καταργούνται το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ) και εισάγεται το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) με διαφορετικές επιβαρύνσεις ανάλογα με την περιοχή και το ακίνητο.
- Διευρύνονται οι απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και ο φόρος θα βασίζεται πλέον στην πραγματική επιφάνεια των ακινήτων με χρήση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
- Από το 2027 αυξάνεται ο φόρος μεταβίβασης σε 15% για κατοικίες που αγοράζονται από πολίτες τρίτων χωρών και παραμένουν περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης.
Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στην αγορά ακινήτων, σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές πώλησης εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, ενώ το κόστος της κατοικίας συνεχίζει να πιέζει σημαντικά τα νοικοκυριά. Η αναζήτηση προσιτής στέγης παραμένει δύσκολη και οι ιδιοκτήτες, οι αγοραστές και οι ενοικιαστές βρίσκονται αντιμέτωποι με μια σειρά από φορολογικές και θεσμικές αλλαγές.
Στο νέο τοπίο περιλαμβάνεται η παράταση φορολογικών κινήτρων που αφορούν τόσο τις αγοραπωλησίες όσο και την ανακαίνιση ακινήτων, αλλά και η διεύρυνση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών. Παράλληλα, από το 2027 προβλέπεται η κατάργηση δύο υφιστάμενων επιβαρύνσεων στην ακίνητη περιουσία και η αντικατάστασή τους από ένα νέο τέλος.
Σύμφωνα με την εφημερίδα «ΤΑ ΝΕΑ», αλλαγές έρχονται και στη φορολόγηση των εισοδημάτων από ακίνητα, με ελαφρύνσεις για όσους εισπράττουν πάνω από 12.000 ευρώ ετησίως από ενοίκια. Την ίδια στιγμή, παραμένουν οι περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ενώ το πρόγραμμα «Σπίτι μου 3» διευρύνεται, καθώς αυξάνονται τα ηλικιακά, εισοδηματικά και περιουσιακά όρια για τους δικαιούχους.
Στην αγορά των ενοικίων, πάντως, η καθυστέρηση στην ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) επηρεάζει και το χρονοδιάγραμμα για την υποχρεωτική καταβολή των μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Η συγκεκριμένη υποχρέωση είχε προγραμματιστεί να τεθεί σε εφαρμογή από την 1η Οκτωβρίου 2026, ωστόσο η καθυστέρηση στη λειτουργία του ΜΙΔΑ οδηγεί σε νέα παράταση.
Οι βασικές αλλαγές που επηρεάζουν την αγορά
1. Παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές
Μέχρι το τέλος του 2030 παρατείνεται η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα. Η συγκεκριμένη ρύθμιση αποσκοπεί στην ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και στην αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών.
Για τους αγοραστές, η συνέχιση του μέτρου σημαίνει ότι στις συγκεκριμένες συναλλαγές εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3%, περιορίζοντας αισθητά το συνολικό φορολογικό κόστος της αγοράς.
2. Παραμένει σε αναστολή ο φόρος υπεραξίας
Παράταση δίνεται και στην αναστολή του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Πρόκειται για φορολογική επιβάρυνση που έχει θεσπιστεί, χωρίς ωστόσο να έχει εφαρμοστεί στην πράξη.
Η ενεργοποίησή της θεωρείται ότι θα μπορούσε να λειτουργήσει ανασταλτικά για τις αγοραπωλησίες ακινήτων και για τον λόγο αυτό η εφαρμογή της εξακολουθεί να βρίσκεται σε αναμονή.
3. Συνεχίζονται οι περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το «φρένο» στις νέες εγγραφές ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή παρατείνεται και για το 2027. Η απαγόρευση αφορά τα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, καθώς και την πρώτη δημοτική κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης.
4. Έως το 2030 η φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα που επιστρέφουν στην αγορά
Παράταση μέχρι και το 2030 παίρνει η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που εισπράττουν ιδιοκτήτες οι οποίοι διαθέτουν ξανά στην αγορά ακίνητα που παρέμεναν κλειστά ή μετατρέπουν κατοικίες από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση.
Το μέτρο, το οποίο κανονικά θα έληγε στις 31 Δεκεμβρίου 2026, αφορά κατοικίες που παρέμεναν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, αλλά και ακίνητα επιφάνειας έως 120 τετραγικών μέτρων που είχαν αξιοποιηθεί μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Για οικογένειες με περισσότερα από δύο παιδιά, το επιτρεπόμενο όριο επιφάνειας αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε επιπλέον τέκνο.
5. Παραμένει το φορολογικό κίνητρο για ανακαινίσεις
Μέχρι το 2030 παρατείνεται και η φορολογική έκπτωση για δαπάνες ανακαίνισης ακινήτων. Το συγκεκριμένο κίνητρο προβλέπει συνολική μείωση φόρου που μπορεί να φτάσει έως και τις 16.000 ευρώ, κατανεμημένη σε περίοδο πέντε ετών.
6. Μικρότερη φορολογική επιβάρυνση για εισοδήματα από ενοίκια
Ελαφρύνσεις θα προκύψουν από τη νέα φορολογική κλίμακα για όσους έχουν εισόδημα από ακίνητα άνω των 12.000 ευρώ τον χρόνο.
Με τις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβληθούν το 2027, περισσότεροι από 160.000 φορολογούμενοι αναμένεται να δουν μειωμένη φορολογική επιβάρυνση, η οποία σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να φτάσει έως και τα 1.300 ευρώ.
7. Από το 2027 νέο τέλος για την ακίνητη περιουσία
Μια σημαντική αλλαγή έρχεται από την 1η Ιανουαρίου 2027, όταν τίθεται σε εφαρμογή το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ).
Το νέο τέλος θα αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ), οι οποίοι καταργούνται στο τέλος του 2026.
Η νέα επιβάρυνση δεν θα έχει την ίδια επίδραση σε όλους τους ιδιοκτήτες. Μεγαλύτερες επιβαρύνσεις αναμένονται κυρίως για νεόδμητα ακίνητα μεγάλης επιφάνειας που βρίσκονται σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες. Αντίθετα, ελαφρύνσεις αναμένεται να προκύψουν για παλαιότερα ακίνητα σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες είναι χαμηλές ή μεσαίες.
8. Διευρύνονται οι απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ
Από το 2027 αυξάνεται το πληθυσμιακό όριο για την απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ που αφορά κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς. Συγκεκριμένα, το όριο ανεβαίνει από τους 1.500 στους 2.000 κατοίκους.
Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για τη Δυτική Μακεδονία, όπου το όριο διαμορφώνεται στους 2.200 κατοίκους.
Η απαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και έχουν την κύρια κατοικία τους στους συγκεκριμένους οικισμούς, σύμφωνα με τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής πληθυσμού.
Από τη ρύθμιση εξαιρούνται οι οικισμοί της Περιφέρειας Αττικής, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων. Παράλληλα, η απαλλαγή αφορά αποκλειστικά την κύρια κατοικία και προϋποθέτει η συνολική αξία της να μην υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.
Ο ΕΝΦΙΑ θα συνδέεται με την πραγματική επιφάνεια των ακινήτων
Μια ακόμη αλλαγή αφορά τον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Από το επόμενο έτος θα λαμβάνεται υπόψη και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, με στόχο ο φόρος να υπολογίζεται με βάση την πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων και όχι αποκλειστικά τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί μέχρι σήμερα.
9. Σε νέα βάση το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων
Η λειτουργία του ΜΙΔΑ αναμένεται να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο δηλώνονται και παρακολουθούνται τα ακίνητα και οι μισθώσεις.
Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να ελέγξουν τα στοιχεία που αφορούν την ακίνητη περιουσία τους, να διορθώσουν τυχόν ανακρίβειες και να δηλώσουν την πραγματική χρήση κάθε ακινήτου.
Με την ενεργοποίηση του νέου Μητρώου, οι δηλώσεις έναρξης και λύσης μίσθωσης δεν θα καταχωρίζονται πλέον στην υφιστάμενη εφαρμογή της ΑΑΔΕ, αλλά στο νέο πληροφοριακό σύστημα.
Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εκμισθώνονται θα πρέπει να δηλώνουν τον τραπεζικό λογαριασμό (IBAN) στον οποίο θα καταβάλλεται το ενοίκιο από τον μισθωτή. Με τον τρόπο αυτό ενισχύεται η ηλεκτρονική καταγραφή και παρακολούθηση των οικονομικών συναλλαγών που σχετίζονται με τις μισθώσεις.
10. Υψηλότερος φόρος μεταβίβασης για συγκεκριμένους αγοραστές από τρίτες χώρες
Από την 1η Ιουλίου 2027 προβλέπεται σημαντική αύξηση του φόρου μεταβίβασης για κατοικίες που αποκτώνται από πολίτες τρίτων χωρών. Ο συντελεστής θα αυξηθεί από 3% σε 15%.
Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης διαμορφώνεται σε 3%-3,09%, μαζί με την εισφορά 3% επί του φόρου υπέρ των δήμων, και υπολογίζεται επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.
Η αλλαγή αφορά αποκλειστικά κατοικίες και όχι επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες περιουσίας.
