Airbnb και πολυκατοικίες: Τι αλλάζει μετά τη νέα δικαστική απόφαση

Η πρόσφατη δικαστική απόφαση, με την οποία απαγορεύθηκε η βραχυχρόνια μίσθωση διαμερίσματος λόγω του περιεχομένου του κανονισμού της πολυκατοικίας, επανέφερε στο προσκήνιο ένα ερώτημα που απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες: μπορεί τελικά μια πολυκατοικία να απαγορεύσει τη λειτουργία ενός Airbnb;

Η απάντηση είναι πιο σύνθετη από όσο αφήνουν να εννοηθεί οι τίτλοι της επικαιρότητας. Η απόφαση δεν καθιερώνει γενική απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, ούτε μεταβάλλει το ισχύον νομοθετικό καθεστώς. Αναδεικνύει, όμως, με ιδιαίτερη έμφαση τη δεσμευτική ισχύ του κανονισμού της πολυκατοικίας και επιβεβαιώνει ότι η άσκηση του δικαιώματος ιδιοκτησίας δεν είναι απεριόριστη όταν συνυπάρχει με τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.

Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων έχει μεταβάλει ριζικά το τοπίο της κατοικίας στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Από μια ευέλικτη μορφή αξιοποίησης της ιδιοκτησίας εξελίχθηκε σε βασικό πυλώνα της τουριστικής οικονομίας, δημιουργώντας όμως ταυτόχρονα νέες προκλήσεις για τη συνύπαρξη μέσα στις πολυκατοικίες. Η έντονη εναλλαγή επισκεπτών, οι αυξημένες χρήσεις των κοινόχρηστων χώρων και οι διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών έχουν οδηγήσει ολοένα και περισσότερες υποθέσεις ενώπιον των δικαστηρίων.

Καταρχάς, πρέπει να επισημανθεί ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί απολύτως νόμιμη δραστηριότητα στην ελληνική έννομη τάξη. Ο νομοθέτης έχει θεσπίσει συγκεκριμένες προϋποθέσεις λειτουργίας, όπως η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, η απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.), η δήλωση κάθε μίσθωσης και η φορολόγηση των σχετικών εισοδημάτων. Παράλληλα, τα τελευταία χρόνια έχουν θεσπιστεί αυστηρότερες προδιαγραφές ασφάλειας και λειτουργίας των ακινήτων.

Ωστόσο, το γεγονός ότι μία δραστηριότητα είναι νόμιμη δεν σημαίνει ότι μπορεί να ασκείται χωρίς περιορισμούς σε κάθε περίπτωση. Στο περιβάλλον της οριζόντιας ιδιοκτησίας, το δικαίωμα του κάθε ιδιοκτήτη συνυπάρχει με τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και ασκείται μέσα στο πλαίσιο που θέτουν ο νόμος και ο κανονισμός της πολυκατοικίας.

Κομβικό ρόλο διαδραματίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Πρόκειται για μια ιδιωτική κανονιστική συμφωνία που δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες και ρυθμίζει τη χρήση τόσο των οριζόντιων ιδιοκτησιών όσο και των κοινόχρηστων χώρων. Εφόσον ο κανονισμός προβλέπει ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία ή αποκλείει χρήσεις με χαρακτηριστικά επαγγελματικής ή τουριστικής εκμετάλλευσης, δημιουργείται ισχυρό νομικό έρεισμα για τον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Αυτό ακριβώς επιβεβαιώνει και η πρόσφατη δικαστική απόφαση. Το δικαστήριο δεν έκρινε ότι τα Airbnb είναι παράνομα. Έκρινε ότι ο συγκεκριμένος κανονισμός της συγκεκριμένης πολυκατοικίας δεσμεύει τους ιδιοκτήτες και υπερισχύει ως προς τον τρόπο χρήσης των διαμερισμάτων. Η σημασία της απόφασης έγκειται στο ότι αναδεικνύει τον κανονισμό της πολυκατοικίας σε κρίσιμο παράγοντα για τη νομιμότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η απόφαση επεκτείνεται αυτομάτως σε όλες τις πολυκατοικίες της χώρας. Η ελληνική νομολογία δεν είναι ακόμη απολύτως ομοιόμορφη. Έχουν εκδοθεί αποφάσεις που έχουν κρίνει επιτρεπτή τη βραχυχρόνια μίσθωση όταν ο κανονισμός δεν περιέχει σχετική απαγόρευση ή όταν δεν αποδεικνύεται ότι η χρήση του ακινήτου αλλοιώνει ουσιωδώς τον χαρακτήρα της κατοικίας. Συνεπώς, κάθε υπόθεση εξακολουθεί να εξετάζεται με βάση το περιεχόμενο του εκάστοτε κανονισμού και τις ιδιαίτερες πραγματικές συνθήκες.

Εξίσου σημαντικό είναι ότι ούτε η γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών μπορεί, χωρίς νόμιμη διαδικασία, να απαγορεύσει αυθαίρετα τη βραχυχρόνια μίσθωση. Η τροποποίηση του κανονισμού προϋποθέτει τις πλειοψηφίες που προβλέπει ο νόμος ή ο ίδιος ο κανονισμός και, σε αρκετές περιπτώσεις, απαιτεί ακόμη και ομοφωνία. Η προστασία του δικαιώματος της ιδιοκτησίας εξακολουθεί να αποτελεί θεμελιώδη αρχή της έννομης τάξης.

Παρά ταύτα, η απουσία ρητής απαγόρευσης δεν συνεπάγεται απεριόριστη ελευθερία. Τα δικαστήρια εξετάζουν πλέον ολοένα και περισσότερο τον πραγματικό τρόπο λειτουργίας κάθε ακινήτου. Εάν αποδεικνύεται ότι η δραστηριότητα προκαλεί υπέρμετρη όχληση, διαταράσσει την ασφάλεια της πολυκατοικίας ή επιβαρύνει δυσανάλογα τους κοινόχρηστους χώρους, είναι δυνατόν να κριθεί ότι υπερβαίνει τα όρια της επιτρεπτής άσκησης του δικαιώματος ιδιοκτησίας.

Στην πραγματικότητα, η συζήτηση γύρω από τα Airbnb δεν είναι μόνο ζήτημα αστικού δικαίου. Πρόκειται για μια σύγκρουση δύο εξίσου προστατευόμενων δικαιωμάτων. Από τη μία πλευρά βρίσκεται το δικαίωμα της ιδιοκτησίας και η ελευθερία οικονομικής αξιοποίησής της. Από την άλλη, το δικαίωμα των λοιπών συνιδιοκτητών στην ήσυχη απόλαυση της κατοικίας τους, στην ασφάλεια και στην ομαλή λειτουργία της πολυκατοικίας. Η στάθμιση αυτών των δικαιωμάτων γίνεται κάθε φορά από τα δικαστήρια, με βάση τις ιδιαιτερότητες της συγκεκριμένης υπόθεσης.

Το συμπέρασμα, επομένως, είναι σαφές. Η πρόσφατη δικαστική απόφαση δεν καταργεί τα Airbnb στην Ελλάδα. Επιβεβαιώνει, όμως, ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αποτελεί απόλυτο δικαίωμα και ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να αποτελέσει το βασικό νομικό θεμέλιο για τον περιορισμό της. Το πρακτικό μήνυμα προς τους ιδιοκτήτες είναι εξίσου σαφές: πριν διαθέσουν το ακίνητό τους σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, δεν αρκεί να ελέγξουν τη φορολογική και τουριστική νομοθεσία. Οφείλουν να εξετάσουν προσεκτικά και τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνει μια ευρύτερη μεταβολή στη σύγχρονη αντίληψη περί ιδιοκτησίας. Η ιδιοκτησία εξακολουθεί να προστατεύεται, αλλά δεν ασκείται απομονωμένα. Ιδίως μέσα στην πολυκατοικία, η αξιοποίηση ενός ακινήτου συνδέεται άρρηκτα με τα δικαιώματα των υπολοίπων συνιδιοκτητών. Η ισορροπία μεταξύ αυτών των δικαιωμάτων είναι εκείνη που καλούνται πλέον να διασφαλίσουν τα δικαστήρια και, όπως δείχνει η πρόσφατη νομολογία, ο κανονισμός της πολυκατοικίας αποκτά ολοένα και μεγαλύτερη σημασία.

ΕΥΡΩΠΙΑ ΣΠ. ΣΥΝΟΔΙΝΟΥ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ - LL.M Criminal Law