Ακίνητα: Πώς το «κενό παραγωγής» επηρεάζει τις τιμές της επόμενης 5ετίας

Το 2025 δεν ήταν καλό έτος για την οικοδομή, αποτέλεσμα κυρίως της ανασφάλειας που έφερε στην αγορά η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για κατάργηση των μπόνους δόμησης.

Η απόφαση ήρθε στο τέλος του 2024, έφερε αβεβαιότητα στον κλάδο των κατασκευών και είχε αποτέλεσμα την πτώση έως και περίπου 50% στις νέες άδειες κατοικιών, στην αρχή του 2025. Μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ σχετικά με τον ΝΟΚ και τις λύσεις που δόθηκαν, η αγορά μπήκε ξανά σε τροχιά ανάκαμψης, όμως το «κενό παραγωγής» του 2025, σημαίνει λιγότερες νέες κατοικίες το 2026.

Λιγότερα ακίνητα στην προσφορά, σε μία αγορά που ήδη κέρδιζε η ζήτηση. Το άμεσο αποτέλεσμα ήταν ακόμα μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές των νεόδμητων και έμμεσα τράβηξαν ανοδικά τις τιμές των ποιοτικών, παλαιότερων ακινήτων που επηρέασε το 30% της αγοράς. Συνολικά, πάνω από το 60% του συνόλου των ακινήτων είναι παλαιότερα των 30 ετών, ενώ, σύμφωνα με έρευνα της Prosperty, το 40% είναι χτισμένο τις δεκαετίες του 1970 και 1980, χωρίς να έχει μεγάλη ανακαίνιση, και μόλις το 22,7% είναι νεότερα της 6ετίας.

Σύμφωνα με έρευνα του Ε.Τ. έως και τον Φεβρουάριο, η μέση τιμή ακινήτου προς πώληση έχει αυξηθεί περίπου 4% σε όλη τη χώρα, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία των αγγελιών. Ανάλυση του Spitogatos Insights για το τέλος του 2025, δείχνει ότι στην Αττική η υψηλότερη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης νεόδμητης κατοικίας ήταν στα νότια προάστια, στις 5.122 ευρώ/τ.μ., ενώ δεύτερα ακριβότερα ήταν τα βόρεια με 4.495 ευρώ το τετραγωνικό.

Αθήνα – Θεσσαλονίκη

Η μεγαλύτερη διαφορά τιμής μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων κατοικιών ήταν στον Δήμο Αθηναίων, όπου μια νεόδμητη κατοικία είχε μέση τιμή πώλησης 4.000 ευρώ/τ.μ., ενώ για τις παλαιότερες ήταν κοντά στις 2.250 ευρώ. Αυτό ισχύει και σήμερα, κυρίως γιατί στο κέντρο της Αθήνας υπάρχουν λιγότερα νεόδμητα από ό,τι στα προάστια. Μόλις 7,63%, ενώ στα βόρεια είναι 17,69%, στα δυτικά 18,45% και στα νότια, που είναι τα περισσότερα νεόδμητα, το ποσοστό φτάνει στο 25,42%. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos Insights, οι τιμές στα δυτικά προάστια για τα νεόδμητα ήταν κοντά στις 3.333 ευρώ/τ.μ. και στον Πειραιά στις 3.723 ευρώ το τετραγωνικό.

Στη Θεσσαλονίκη, τα νεόδμητα είναι στους περιφερειακούς δήμους σε ποσοστό 77,35%. Συνολικά, τα νεόδμητα προς πώληση στις αγγελίες του Μαρτίου είναι 7.637. Από αυτά, τα 1.597 είναι στον κεντρικό δήμο, οι 5.907 στους περιφερειακούς και τα 133 στο υπόλοιπο νομού. Εχει σημασία γιατί τα λίγα νεόδμητα κάνουν το κέντρο της πόλης σημαντικά ακριβότερο. Με μόλις το 7,56% των ακινήτων προς πώληση να είναι νεόδμητο, όποιος θέλει «φρέσκο» διαμέρισμα στο κέντρο θα δει μέσες τιμές που φτάνουν πάνω από 3.300 ευρώ το τετραγωνικό. Ξανά, αυτές είναι μέσες τιμές, τα ακίνητα με ειδικά χαρακτηριστικά (θέα, ρετιρέ, πάρκινγκ κ.λπ.) έχουν σημαντικά μεγαλύτερες τιμές. Αρκετά φθηνότερα τα προάστια της Θεσσαλονίκης, που με 24,93% νεόδμητα στις αγγελίες η ζήτηση ικανοποιείται ευκολότερα και η μέση τιμή είναι λίγο πάνω από 2.750 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ

Τι ισχύει στα υπόλοιπα αστικά κέντρα

Στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας η ζήτηση είναι μικρότερη, όμως το ίδιο και η προσφορά. Αυτό κάνει τις τιμές χαμηλότερες, αλλά δεδομένου ότι είναι νεόδμητα, δεν μπορούν να ξεφύγουν από τις επιπτώσεις της ακρίβειας των υλικών και δύσκολα πέφτουν κάτω από 2.100 ευρώ το τετραγωνικό. Οι τιμές από πόλη σε πόλη έχουν τεράστια διακύμανση. Παράδειγμα, στο Ηράκλειο και τα Χανιά οι μέσες τιμές κυμαίνονται από 2.700 ευρώ έως 3.700 ευρώ, ενώ σε περιοχές όπως η Λάρισα και ο Βόλος είναι πιο κοντά σε 2.100 και 2.680 ευρώ. Δεν έχουν όλες οι περιοχές την ίδια ζήτηση, ούτε την ίδια προσφορά. Η πεντάδα με τα περισσότερα νεόδμητα στις αγγελίες του Μαρτίου είναι η Χαλκιδική με 18,16%, δεύτερη η Πρέβεζα με 16,32%, οι Κυκλάδες με 14,98%, τα Ιωάννινα με 11,89% και τα Χανιά με 11,77%.

Μικρότερη ζήτηση

Στον αντίποδα, τα λιγότερα νεόδμητα έχουν οι περιοχές με τη μικρότερη ζήτηση για μόνιμες κατοικίες. Κυρίως οι νέες οικοδομές γίνονται για ίδια χρήση και στην αγορά βγαίνουν πολύ λίγα ακίνητα. Παράδειγμα, δεν υπήρχε ούτε μία αγγελία για νεόδμητο προς πώληση σε Φλώρινα και Ευρυτανία, όμως τα στοιχεία δείχνουν ότι υπάρχουν δεκάδες νέες κατασκευές. Μόνο μία αγγελία είχε ο Ν. Καστοριάς (0,69%) και από δύο οι Νομοί Αρτας (1,04%) και Γρεβενών (1,80%). Μικρότερα ποσοστά επί του συνόλου των ακινήτων είχε το Κιλκίς με 0,89% και η Κοζάνη με 0,74%. Και οι δύο με πέντε αγγελίες ο καθένας, αλλά σε μεγαλύτερο σύνολο αγγελιών. Πέντε στις 560 αγγελίες για το Κιλκίς και πέντε στις 675 αγγελίες για την Κοζάνη.

Ξέφυγαν οι τιμές, αλλά όχι παντού

Τα νεόδμητα είναι ακριβότερα από τα υπόλοιπα ακίνητα, στην ίδια περιοχή. Το τελευταίο έχει σημασία, καθώς με τις 400.000-500.000 ευρώ που θέλεις για ένα ακίνητο 15-25 ετών κοντά στις παραθαλάσσιες περιοχές των νοτίων, μπορεί να κάποιος να αγοράσει μεγαλύτερο νεόδμητο στα δυτικά προάστια, στα ανατολικά προάστια, στο κέντρο της Αθήνας ή στο υπόλοιπο Αττικής. Ακραίο παράδειγμα, διαμέρισμα 89 τ.μ. και 26 ετών στη Γλυφάδα πωλείται αυτή την περίοδο προς 510.000 ευρώ. Με αυτά τα χρήματα κάποιος μπορεί να αγοράσει δύο νεόδμητα διαμερίσματα 85 τ.μ. στους Αμπελόκηπους ή τρία νεόδμητα διαμερίσματα 92 τ.μ. το κάθε ένα στην Πλατεία Αττικής. Το «φθηνότερα όπου υπάρχουν περισσότερα» δεν ισχύει, καθώς η τοποθεσία πάντα κερδίζει και όταν τα περισσότερα νεόδμητα είναι στο ακριβότερο προάστιο, με τη μεγαλύτερη ζήτηση, οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν. Πάντως, εντός της ίδιας ευρύτερης περιοχής οι αγγελίες δείχνουν ότι στο κέντρο της Αθήνας μεγάλο ποσοστό έχουν τα Ανω Πατήσια με 16,3%, στα βόρεια ξεχωρίζουν το Μαρούσι με 25,24% και ο Χολαργός με 25,21% και στα δυτικά η Πετρούπολη με 42,6%. Τα νότια προάστια είναι ειδική περίπτωση, καθώς σχεδόν όλες οι περιοχές έχουν μεγάλα ποσοστά νέων κατασκευών. Ξεχωρίζουν ο Αλιμος με 35,72% και το Ελληνικό με 34,18%.

Διαβάστε επίσης