Διαμερίσματα: Αρχίζει και «φρενάρει» η τρελή πορεία των τιμών - Πάνω από 100% η άνοδος στη δεκαετία
Στην κορύφωση του φαίνεται ότι βρίσκεται ο κύκλος ανόδου των τιμών στα ακίνητα που διαρκεί εδώ και τουλάχιστον μία δεκαετία καθώς οι αυξήσεις, αν και συνεχίζουν να υπάρχουν, πέφτουν σε ποσοστά σε σχέση με το προηγούμενο διάστημα.
Snapshot
- Οι τιμές των διαμερισμάτων στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί πάνω από 100% την τελευταία δεκαετία, επιβεβαιώνοντας τον διπλασιασμό τους.
- Η αύξηση των τιμών συνεχίζεται αλλά με χαμηλότερο ρυθμό, υποδηλώνοντας πιθανή κορύφωση του τρέχοντος κύκλου ανόδου.
- Η ιδιοκατοίκηση μειώνεται σταδιακά, με το 69,4% το 2025, και οι νεότερες ηλικίες αντιμετωπίζουν δυσκολία στην απόκτηση στέγης.
- Η ζήτηση για μεγαλύτερα και ευέλικτα διαμερίσματα αυξάνεται λόγω του υβριδικού μοντέλου εργασίας και των νέων προδιαγραφών κατασκευής.
- Η αγορά ακινήτων αναμένεται να συνεχίσει να αυξάνεται με χαμηλότερο ρυθμό, χωρίς σημάδια φούσκας, λόγω περιορισμένης προσφοράς και σημαντικής ζήτησης από εγχώριους και ξένους επενδυτές.
Χαρακτηριστικό της εκρηκτικής ανόδου που εδώ και χρόνια σημειώνουν τα ακίνητα, είναι ότι σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε πάνω από 100% επιβεβαιώνοντας τον διπλασιασμό της τιμής τους.
Σύμφωνα με το παρατηρητήριο τιμών της Geoaxis, η αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων σε 5 περιοχές μελέτης (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός) εξακολουθεί να καταγράφεται σημαντική, με χαμηλότερη όμως ποσοστιαία άνοδο σε σχέση με το προηγούμενο διάστημα, σημάδι ότι πιθανά να οδηγούμαστε στο ανώτατο σημείο του τρέχοντος κύκλου.
Το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 5,79% σε σχέση με ένα χρόνο πριν (από 6,07%) και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 12,23% σε σχέση με δύο χρόνια πριν (από 15,11%).
Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι ακόμη μεγαλύτερη, στο 7,37% σε σχέση με ένα χρόνο πριν (από 6,65%) και 14,51% σε σχέση με δύο χρόνια πριν (από 14,97%).
Κυρίαρχες Τάσεις
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Eurostat, στην Ελλάδα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης το 2023 ήταν 69,6%, το 2024 έφτασε στο 69,7%, ενώ το 2025 κατέγραψε οριακή μείωση στο 69,4%. Μέσα σε μια δεκαετία, όπως δείχνει ο παρακάτω πίνακας, η Ελλάδα έχασε 4,5 ποσοστιαίες μονάδες επιβεβαιώνοντας τη σταδιακή υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης στη χώρα. Ιδιαίτερα έντονη είναι η δυσκολία στεγαστικής αυτονόμησης των νεότερων ηλικιών.
Το 56,3% των νέων ενηλίκων ηλικίας 25–34 ετών εξακολουθεί να διαμένει με τους γονείς του, ενώ το 2025 η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία στην Ελλάδα έφτασε τα 30,9 έτη, έναντι 26,3 ετών κατά μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Generation Rent
Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης του κατώτατου μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση.
Σύμφωνα με την Eurostat, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του κατώτατου μισθού μεταξύ Ιουλίου 2016 και Ιουλίου 2026 ήταν μόλις +4,6% ενώ οι αξίες κατοικιών κατά την ίδια περίοδο κινήθηκαν με αισθητά υψηλότερους ρυθμούς, κοντά στο +10%.
Εργασία από το σπίτι
Η τάση του υβριδικού μοντέλου εργασίας, όπου ο εργαζόμενος εργάζεται 1–2 ημέρες την εβδομάδα από το σπίτι, επηρεάζει την αγορά κατοικίας. Δημιουργείται ανάγκη για μεγαλύτερους, ευέλικτους χώρους, κατάλληλους για εργασία και απομόνωση, ενώ η εγγύτητα στον χώρο δουλειάς χάνει μέρος της σημασίας της λόγω μειωμένων μετακινήσεων. Η ζήτηση στρέφεται σε κατοικίες με καλό φυσικό φως, ηχομόνωση, αξιόπιστη σύνδεση στο διαδίκτυο και η ενεργειακή απόδοση, συχνά σε προάστια ή περιοχές με καλύτερη ποιότητα ζωής, διαμορφώνοντας τις προτεραιότητες των αγοραστών και τις επενδυτικές στρατηγικές στην αγορά ακινήτων.
Νέες προδιαγραφές στις κατασκευές
Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η αξιοποίηση νέων έξυπνων τεχνολογιών, η ανάγκη για ευέλικτους και λειτουργικούς χώρους και η στροφή στο ευ ζην, δημιουργούν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές με σημαντικότατη αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές.
Οι αυξημένες τεχνικές απαιτήσεις συμπίπτουν με τη συνεχιζόμενη άνοδο του κατασκευαστικού κόστους. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το β΄ τρίμηνο του 2026 το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 4,0% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025.
Σήμερα, ένα κόστος κατασκευής περί τα 1.600 – 2.000 euro/τμ για μια απολύτως τυπική κατασκευή, θεωρείται πραγματικό.
Χαρακτηριστικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε κατά τα τελευταία 10 χρόνια σε τυπικά διαμερίσματα, μέσου ορόφου και δίχως θέα ή άλλα ιδιαίτερα γνωρίσματα. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 112% στα νεόδμητα και 109% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2017.
Πόσο ανέβηκαν νεόδμητα και παλαιότερα διαμερίσματα
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο μεταξύ του 3ου τριμήνου 2025 και του 3ου τριμήνου 2026 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 5,79% για τα νεόδμητα και 7,37% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. Σημειώνουμε ότι από το διαδίκτυο, τις μικρές αγγελίες εφημερίδων και τα site μεσιτικών γραφείων έχουμε επιλέξει τυπικές κατασκευές, σε τυπικές θέσεις. Διαμερίσματα με ανεμπόδιστη θέα, σε κατασκευές από διάσημους αρχιτέκτονες και με πολύ ακριβά υλικά καταγράφουν αξίες πάνω από 25% των τυπικών διαμερισμάτων.
Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 108 τμ, διάμεσης ηλικίας 48 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.707 euro/τμ από 2.555 euro/τμ με ετήσια άνοδο 5,95%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (2.289 euro/τμ από 2.121 euro/τμ με ετήσια άνοδο 7,92%), στο Παλαιό Φάληρο (2.170 euro/τμ από 2.027 euro/τμ με ετήσια άνοδο 7,05%), στο Περιστέρι (1.852 euro/τμ από 1.699 euro/τμ με ετήσια άνοδο 9,01%) και τέλος στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.805 euro/τμ από 1.688 euro/τμ με ετήσια άνοδο 6,93%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψαν την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ ο Χολαργός την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 116τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.622 euro/τμ από 4.443 euro/τμ, με ετήσια άνοδο 4,03%), και εν συνεχεία κατά σειρά: στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (4.261 euro/τμ από 4.013 euro/τμ με ετήσια άνοδο 6,18%), στο Μαρούσι (4.050 euro/τμ από 3.825 euro/τμ με ετήσια άνοδο 5,88%), στους Αμπελόκηπους (3.424 euro/τμ από 3.236 euro/τμ με ετήσια άνοδο 5,81%) και τέλος στο Περιστέρι (2.987 euro/τμ από 2.790 euro/τμ με ετήσια άνοδο 7,06%).
Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Η πρόβλεψη για τους επόμενους 12 μήνες
Αν και το θετικό πρόσημο στις αυξήσεις των αξιών θα διατηρηθεί, το Παρατηρητήριο Αξιών, αναμένει, ο ρυθμός αύξησης να μειωθεί περαιτέρω, σηματοδοτώντας πιθανά την πορεία προς την κορύφωση του παρόντος κύκλου. Η ασφάλεια που προσφέρει η Χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φτηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ) θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων.
Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) επίσης φαίνεται να διατηρείται καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια. Το rebound των αξιών των Βορείων προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει δεδομένο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη. Σε καμία περίπτωση, η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με την ζήτηση.
